경제와 투자의 기본 개념 이해를 위한 글로 인플레이션, 투자, 투기, 저축에 대한 글을 먼저 쓰고 있습니다.
경제 기본 개념에 대한 첫 번째 글
부동산도 선반영이 당연한 시대
먼저 선반영의 의미를 살펴보면 자산 가격에 미래의 가치가 담겨있는 것을 말하며
자산의 성격과 전망에 따라 선반영되는 비율(할인률)과 자산 가격이 정해집니다.
예를 들어 어떤 좋은 뉴스가 나와도 선반영이 된 경우 자산 가격에 영향을 끼치지 않습니다.
그러니까 선반영이 된 자산은 다르게 말하면 거품이 낀 자산이기도 합니다.
아래 두 글을 살펴보면 느낄 수 있는 것은 서울 아파트는 다른 자산보다 고평가 된 것을 알 수 있는데
https://blog.naver.com/hong8706/223207206790
서울 아파트는 월세 수익률(월세/자산가격)이
2~3% 정도 되니까 부동산을 매입하는 것보다
월세를 사는 게 더 좋을 수 있다는 말씀
(4~5%의 배당을 주는 우량한 회사는 많다.)
https://cafe.naver.com/jaegebal/4767776
부동산발 금융위기를 막기 위해
대출로 부동산 안정을 유도했기 때문에
부동산 가격에 버블이 있다.
부동산 시장에 거품이 있는 것은 맞지만 현재 가격이 나름 이유 있다고 생각합니다.
대중의 이견에는 차이가 있지만 수많은 사람의 고민의 결과가 시장 가격입니다.
- 정보의 유통 속도
- 학습 효과
로 인해서 전에는 반영이 늦게 되던 요소가
지금은 주식 시장처럼 부동산에도 모두 선반영 돼있습니다.
인플레이션
이제 몇 년 전 분양가로 집을 살 수 없다는 것을 모두가 알고 있습니다.
신규 주택 분양가가 오르면
기존 주택도 가격이 오릅니다.
지방 인구 감소와 수도권 인구 증가
인구감소로 일본처럼 부동산 가격이
장기간 하락할 거라는 주장이 있지만
일본도 수도권은 가격이 상승했으며
우리나라도 지방이 소멸될수록
수도권 집중이 가속화될 수 있다는 것도
사람들이 다 아는 것 같습니다.
공급 부족
지금(2023년)은 공급이 안정되어 있지만
모두가 수 년 뒤에 공급이 부족해진다는 것을 알고 있어서
지금은 월세 수익률이 2~3% 지만 몇 년 뒤에는 4~5%까지 오를 수 있으니
이것이 자산 가격에 선반영 돼있는 것 같습니다.
선반영 속도가 전보다 빠르기 때문에
항상 깨어있도록 공부를 쉬면 안 되는 것 같습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
